経済的自由のススメ

好きなことで労働所得を得て、投資で不労所得を得て、それを死ぬまでに全部使い切る、という生き方のススメ

ラッキーバンクで不動産投資ファンドを買います

ついこの間クラウドクレジットでファンドを買いました。

クラウドクレジットでファンドを買いました:その2 - 経済的自由のススメ

で、次はどこで何に投資するか考えて、ラッキーバンクで8月1日から募集がかかる「第132号ローンファンド」を買うことにしました。(早い者勝ちになりそうなので、実際に買付けできるかは分かりませんが。)

なので、このファンドについての説明をまとめておきます。

ラッキーバンクについての詳細はこちらから>>ラッキーバンク

ラッキーバンクを選んだわけ

クラウドクレジットのことを書いたときにちょっと触れましたが、日本国内の不動産や中小企業のファンドはわりといろいろなソーシャルレンディングの会社が扱っています。今後、他の会社についても検討していくつもりですが、その中でまずラッキーバンクから検討しようと思った理由は以下のとおりです。

出金手数料を負担してもらえる

通常、どの会社でも投資資金を振り込む際の手数料はこちら持ちになります。なので、振込手数料に関しては、月に何回か無料になるような銀行を選んで口座を作っておくなどの対応をするしかないです。

一方、出金する際の手数料に関しては会社によっていろいろで、向こうが負担してくれることもありますが、してくれない場合は高いところで756円かかってしまいます。再投資を繰り返してずっと出金しない場合や、動かす金額が大きくて756円引かれたくらいでリターンにあまり差がでない場合はあまり重要ではありませんが、とりあえず少額投資してその案件がうまく行かなかったら出金したい場合にはかなりネックです。

その点、クラウドクレジット同様、ラッキーバンクも出金手数料は無料です。

運用実績が(一応)ある

2016年7月30日時点で、運用件数204件、うち40件が終了、放棄した案件はなし、ということになっています。遡って終了した案件をいくつか見てみると、一応投資条件として提示された利回りと同じ利回りで終了しているようです。

もちろん、これが今後の案件の安全性を保証するわけではありませんが(それに164件はまだ運用中)新しい会社で終了案件がないケースが多い中、ラッキーバンクには一応実績はあるということです。

ファンドに組み込まれているプロジェクトの情報が他より少し多め

仲介会社は基本的に誰に融資するのか明示できないので、投資家として見ることができる情報がどうしても少なくなります。そんな中、ラッキーバンクの案件は情報がわりと多い方です。誰が融資を受けて行うプロジェクトなのかは分かりませんが、不動産自体がどのエリアにあるかなどの基本的情報に加えて、周辺環境の情報も少しあるので、自分でもっと調べたい場合も手がかりになるものがあります。

登録手続きが迅速だった

あとは、他にも登録した会社があったのですが、ラッキーバンクは他より早く、1日半で登録手続きが済みました。具体的な手続きは他の会社とあまり変わりはなくて、ラッキーバンクのサイトから、各種書類確認(利用規約や取引約款などを読んで同意)、適合性の情報(収入、資産などについて)、お客様情報(住所、電話番号など)、勤務先情報、銀行口座情報を入力すると、「本登録完了には本人確認資料と銀行確認書類を提出してください」というメールが来るので、ログオンし直して免許証などのコピーをアップロードすると審査過程に入る、という手順になります。

あたしの場合、午後に登録したにもかかわらず審査が1時間ちょっとで完了したため、その日のうちに本人確認の簡易書留ハガキが発送され、結果、次の日には登録完了していました。

今回投資する予定の案件

実際に投資する予定の案件の概要は以下のとおりです。

  • 期待利回り:9.70%
  • 運用期間:14ヶ月
  • 分配方法:一括返済
  • 投資倍率:1.119倍(サイトではこのように表示されていませんが、代わりに投資収益シミュレーターがあり、例えば10万円投資すると税差し引き前の収益が11,964円になると分かるようになっています。)
  • 投資可能額:8万円から

組み込まれているプロジェクト

この案件は2つのプロジェクトで構成されていて、それを8回に分けて募集する形になっています。8月1日に募集開始されるのは第七次募集です。

東京都品川区の1棟オフィスビル買取・再販プロジェクト

356,600,000円の不動産調査評価額が出ている物件を購入し、リノベーション後にテナントリーシングして売却というプロジェクトの融資です。この物件に対して、ラッキーバンクは極度額310,000,000円第二順根抵当権を担保として設定し、さらに借り手側の代表取締役社長による個人保証契約を締結することになっています。実際の総額募集金額は285,200,000円ですので、一応100%以上担保でカバーされていることになります。

もちろん物件の査定額が低下するリスクはありますが、提示されている周辺環境の情報によると「最寄り駅より徒歩圏であり、交通条件及び土地の形状等も比較的良好で、建物は新耐震基準に適合しています。又、法人事業者、不動産投資事業者、個人事業者等の需要が見込まれ、近隣及び周辺地域は、中層の店舗・事務所、共同住宅多い商業地域のプロジェクト」だということで、「都内にて複数の宿泊施設の運営を行なっている訪日観光客向け簡易宿泊施設の運営会社が入居予定」ということだそうです。また、品川区は全体的に地価が上昇しているエリアです。

東京都中央区日本橋に所在するオフィスビルPMプロジェクトの追加募集

総額募集金額は400,000円ですので、1つ目のプロジェクトに比べると極小でこの案件に及ぼすリスクという観点からはほとんどインパクトがないとも言えますが、一応見てみると、もともとの募集は2015年の5月まで遡り、それ以来似たような金額でコンスタントに追加募集をかけているようです。1番最初の2015年5月8日募集の案件は返済が終わっているようで、あとはまだ運用中です。

こんな少額をこんな長期間に渡ってコンスタントに借りるというのはどういうことなのかちょっと疑問なのですが、担保対象の対象となっている物件の鑑定評価額は653,000,000円で、約265,000,000円の第一順根抵当権がすでにあるため担保余力は383,000,000円ですが、ラッキーバンクはそこに極度額132,000,000円の第二順根抵当権を設定登記しているということです。ラッキーバンクからのこれまでの融資の残高は約5,000,000円なので、第二順根抵当権設定登記の極度額に対しても融資余力がまだ127,000,000円ある状態です。また、借り手側の代表取締役社長による個人保証契約も締結されているとのことです。

まとめ

……ということで、8月1日に買付けできるか試してみます。ちなみにこれまでの募集を見てみると、このようになっています。

  • 第一次:利回り9.5%、期間20ヶ月、募集開始7月4日19時、終了同日19時5分
  • 第二次:利回り9.4%、期間19ヶ月、募集開始7月6日19時、終了7日16時57分
  • 第三次:利回り9.3%、期間18ヶ月、募集開始7月13日19時、終了14日2時32分
  • 第四次:利回り9.2%、期間17ヶ月、募集開始7月21日19時、終了22日21時51分
  • 第五次:利回り9.9%、期間16ヶ月、募集開始7月26日19時、終了同日19時7分
  • 第六次:利回り9.8%、期間15ヶ月、募集開始7月28日19時、終了同日19時6分
  • 第七次:利回り9.7%、期間14ヶ月、募集開始8月1日19時

第五次で登録者2,000人突破記念と称して一旦利回りが上がっていますが、このままいけば最終募集である第八次も数日後に利回り9.6%、期間13ヶ月で募集されるはずです。現在登録していない人が今から登録しても8月1日の募集には間に合わないと思いますが、こちらなら今から登録しても間に合うと思いますので、興味がある方はどうぞ。登録自体は無料です。

登録はこちらから>>ラッキーバンク

 

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